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actualités

LE DISPOSITIF PINEL OU MEZARD

FISCALITÉ

Le dispositif  Pinel ou Mézard1 vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location nue.

Qui peut acheter ? 

La réduction d’impôt est applicable aux contribuables domiciliés en Francey compris dans les DOM, qui acquièrent un logement neuf, directement ou via  des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI).

Quel  logement acheter ? 

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an par foyer fiscal.

Ouvrent droit à la réduction d’impôt : les logements rénovés à neuf, réhabilités et les locaux transformés mais aussi les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, répondant aux exigences de performance énergétique (BBC 2005,RT 2012, BBC Rénovation 2009, HPE Rénovation 2009).

Sont éligibles à cet avantage fiscal, les logements situés dans des communes classées en zones Abis, A et B1, ainsi que dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense3, acquis (vente notariée) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Les logements situés dans les communes en zone B2 et C4 agrées par arrêté du préfet de région, bénéficient également de la réduction d’impôt s’ils font l’objet d’une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31 décembre  2017 et d’une acquisition (vente notariée) au plus tard le 31 décembre 2018.

Quelles obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans.

Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.

Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant.

Il peut être loué à un organisme, public ou privé, pour être sous‐loué, sous réserve du respect des conditions posées par la loi et dès lors que l’organisme ne fournit pas de prestation hôtelière ou para‐hôtelière.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt «Duflot/Pinel/Mézard» le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à  louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer.

Attention !  Le non‐respect de ces obligations donne lieu à une reprise de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle intervient le manquement.

Le plafonnement des loyers

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme  la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m².

Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 + 19/ S), où S désigne la surface.

Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués.

Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

Important !  Le loyer retenu doit tenir compte des plafonds de loyers susvisés et du marché locatif du lieu de situation du bien.  Renseignez‐vous auprès de votre vendeur.

1- Art. 199 novovicies du code général des impôts
2- En cas de changement de domiciliation fiscale, la RI est suspendue et ne
3- http://www.defense.gouv.fr/dar/contrats‐et‐plans
4- Depuis la publication du décret n°2017‐761 du 4 mai 2017.

cf. FPI France  fpifrance.fr


ACHETER SA RESIDENCE PRINCIPALE

FINANCEMENT

L’acquisition de la résidence principale est souvent l’achat le plus important  que puisse effectuer un particulier car il engage des sommes importantes (environ un tiers de ses revenus dédié au remboursement d’un emprunt  pendant une vingtaine d’années). C’est aussi un acte pertinent car il permet à l’acquéreur d’économiser des loyers, de constituer un patrimoine, de sécuriser sa vie et celle de sa famille. Il pourra naturellement acquérir et vendre plusieurs résidences principales successives pour répondre à l’évolution de ses besoins.

Concept of home  ownership..Real estate and property

Les bonnes questions à se poser :
1- La  capacité  de  financement 

La  capacité  de  financement de  l’acquéreur  d’une  résidence  principale est déterminée par son apport personnel et les prêts immobiliers qu’il peut obtenir.

1.1‐ L’apport personnel

Il est constitué par l’épargne, les éventuels dons familiaux, le plan ou  le  compte  d’épargne  logement  (PEL  ou  CEL),  l’éventuel  plan  d’épargne d’entreprise (PEE), etc.

1.2‐ Les prêts immobiliers 

La  nature  des  prêts  immobiliers  pour l’acquisition  de  la  résidence principale  sont  de  nature variée :  libres,  liés  à  l’épargne  logement, à un statut (fonctionnaires, salariés d’une entreprise cotisante  au  1%  Logement …)  ou  au  niveau  de  revenu :  prêt  d’accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ) etc…
Le cumul de vos remboursements, tous prêts  confondus,  ne  doit  pas  dépasser  un  tiers  du  revenu  imposable annuel.

Les formules de prêts immobiliers
En  général, les prêts aux accédants à  la  propriété sont amortissables, c’est‐à‐dire qu’une partie du capital emprunté est remboursée et des intérêts sont payés à chaque échéance. Le plus souvent mensuelles, ces échéances comprennent  donc  une  part  de remboursement qui va croissant et une part d’intérêts qui va décroissant au fur et à mesure que le capital restant dû diminue. Le taux d’intérêt  peut  être un taux fixe, révisable,  variable  ou  variable mais plafonné (« capé »). La FPI recommande les prêts à taux fixe.

2- la définition des besoins

La  résidence  principale  doit  correspondre  aux  besoins  de  l’acquéreur. Un jeune couple peut rechercher un appartement de  deux  pièces (T2) s’il  n’a  pas  l’intention  d’avoir  un  enfant  dans  les  années  à venir. Une famille avec des enfants jeunes est souvent tentée par  une  maison  individuelle  alors  qu’un  couple  de  retraités  recherchera  la  proximité  de  services  et  de  commerces  et  pourra préférer un appartement en ville.

2.1‐ L’acquisition d’un appartement dans un immeuble collectif

L’achat d’un appartement neuf dans un immeuble en copropriété présente de  multiples  avantages : qualité  technique, thermique, acoustique, prestations récentes, parkings, balcons ou terrasses ou encore peu de travaux à prévoir dans les dix ans,  etc.

L’acquéreur doit alors considérer :

  • le quartier : environnement, tranquillité, accessibilité, commerces et équipements scolaires, transports etc…,
  • les  caractéristiques de l’immeuble : nature des prestations, normes de sécurité, orientation…
  • les équipements et services : gardien, espaces verts, prestations diverses.

2.2. L’acquisition d’une maison individuelle

Si les critères sont différents, la démarche doit être  la  même, en particulier pour le quartier. La connaissance de l’urbanisation, les liaisons urbaines prévues, etc.. font parties des éléments à connaître. Le transport en particulier est une des composantes importantes.

cf. FPI France  fpifrance.fr


L’individu créateur de ville

CITIC

L’individu créateur de ville

Notre société a comme slogan « ensemble, créons la ville de demain ». Il véhicule notre vision de la responsabilité tant individuelle que collective dans le processus de conception et de réalisation de nos opérations de promotion et d’aménagement foncier. Cette vision a recueilli des échos positifs lors de la dernière Rencontre des agences d’urbanisme, dont le thème retenu était :  « l’individu créateur de ville ». En effet, ces échanges ont été l’occasion de remettre en question le modèle top-down d’élaboration des projets d’urbains dont le système français, malgré les bonnes intentions, a bien de la peine à se défaire. « On ne peut plus faire la ville pour ses habitants, il faut la construire avec eux », insiste Michel Le Faou en sa qualité de président d’une des agences d’urbanisme.
C’est ainsi que de nouvelles initiatives citoyennes, portées par des individus, des associations, des collectifs, des groupements informels ou des entreprises du secteur de l’économie sociale et solidaire ouvrent des espaces propices à l’appropriation de la ville par les habitants, à leur expression, à leur créativité et à l’échange. Elles illustrent d’autres manières de « faire cité », comme le résume Jean Rottner, maire de Mulhouse et président de la FNAU. Il estime que les « élus doivent apprendre à laisser faire « , à être « dans un rôle de connecteur ». « C’est un appel à la co-création et à faire une place différente au citoyen, acteur politique essentiel. Nous sommes dans une métamorphose du rôle de l’élu et de celui du citoyen. Il est difficile mais nécessaire de faire comprendre que nous ne sommes plus dans un rapport de force mais dans l’élaboration de nouveaux systèmes de confiance ».  Propos recueillis par Jean-Michel Mestres dans la revue de l’urbanisme.
Dans notre mission de conception de projets urbains, nous observons que ces tendances s’affirment. Certains élus sont particulièrement engagés en ce sens. Certains programmes que nous réalisons en sont le reflet. De la co-création à la concertation.  L’exemple le plus abouti pour nous est celui du programme « Les Jardins des Carneaux » à Marcoussis, dont le processus a associé les habitants en quête d’un logement sur-mesure. Plus d’infos dans la rubrique « nos réalisations ».

L’art dans la ville…

CITIC

14-octobre-20151739-2

L’art dans la ville – Sculpture Géodésie

Ouverte sur la ville, face à la RN7 au niveau de Ris-Orangis, depuis le 14 octobre dernier, Géodésie, la sculpture de Jean-Claude Jourdan, artiste plasticien, professeur d’arts plastiques à Evry, est une commande du groupe Arbey. Un acte de mécénat emblématique. Source : Réussir en Essonne – Le magazine des Entreprises – Dec/janv/fév 2016
Neuf mois de travail ont été nécessaires à sa conception. « J’ai choisi le nom Géodésie en l’honneur de Daniel Arbey pour rendre hommage à toute son oeuvre et son travail dans l’immobilier ». Selon le maire, présent lors de l’inauguration, « l’arbre posé à cet endroit n’est pas anodin. Il participe de l’effort d’humanisation de la ville et de cette route ». Entre la mairie et la société Arbey, devenue CITIC, « c’est une grande histoire d’amour » confie Mr Le Maire. En effet, l’enseigne est née à Ris-Orangis en 1974, et depuis lors, est installée comme figure de proue de l’immobilier.
Source : Le Républicain, 22/10/15

La densification urbaine

FISCALITÉ

La densification urbaine prônée par le législateur est relayée par les tribunaux

Une première décision rendue par la Cour de Cassation par un arrêt en date du 4 novembre 2014 a confirmé que « profiter d’une vue dégagée ne constitue pas un droit acquis ».
La densification urbaine prônée par le législateur est depuis lors relayée par la position des tribunaux.
En date du 5 mars 2015, la Cour de Cassation avait autorisé un promoteur à assigner un particulier en paiement de dommages et intérêts de plusieurs millions d’euros pour recours abusif contre un permis de construire.
Dernièrement, en date du 9 novembre 2015, le Conseil d’Etat a rendu un arrêt relatif à la validité de la délivrance d’un permis de construire considérant que les règles du PLU avaient été respectées, bien que le projet présente une hauteur et un volume plus importants que les maisons d’habitation voisines.
En l,’espèce, un permis de construire a été accordé à une société qui projette la construction d’un immeuble de 33 logements collectifs dans une commune de Loire-Atlantique. Celui-ci a été contesté devant le Tribunal Administratif de Nantes par plusieurs voisins, qui remettaient en cause la compatibilité dudit permis avec le Plan Local d’Urbanisme en vigueur. Ce PLU définit une zone déjà urbanisée UB, pour laquelle toute construction nouvelle doit être conçue en tenant compte de l’environnement urbain dans lequel elle s’insère, divisée en une Uba, correspondant à une densification le long des axes structurants de voirie et une zone UBb correspondant à une urbanisation principalement pavillonnaire.
Dans un arrêt du 9 novembre 2015 le Conseil d’Etat précise « qu’au égard aux dispositions du PLU relatives à la densification du tissu urbain dans le secteur Uba et à l’ensemble des prescriptions qui mettent en oeuvre cet objectif, l’obligation pour une construction nouvelle de tenir compte de son environnement et de s’y intégrer ne fait pas obstacle à ce qu’elle présente dans le respect des prescriptions du règlement relatives à la hauteur, une différence d’échelle avec les constructions pavillonnaires. »
La haute juridiction administrative indique, par cet arrêt, que la règle du PLU selon laquelle toute construction nouvelle devra être conçue en tenant compte de l’environnement urbain dans lequel elle s’insère doit être interprétée au regard de l’objectif de densification établi pour la zone.
Source FFB.

CITIC GROUPE ARBEY 40 ANS

CITIC
Le 25 juin 2015, toute l’équipe de CITIC Groupe Arbey s’est fait une joie de recevoir ses partenaires et clients sur la Péniche « L’improviste », le temps d’une soirée festive.

Citic Groupe Arbey 40 ans

40ANSCITIC

Géomètres – Propriétaires – Architectes – Maires – Banquiers – Notaires – Entreprises – Maitres D’oeuvre Paysagistes – Bureaux D’études

Depuis 40 ans, nous créons la ville avec vous…

MERCI


 


Le dispositif de la loi Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017

FISCALITÉ, Non classé

Le dispositif de la loi Pinel s’inscrit dans une démarche patrimoniale globale. Il permet de devenir propriétaire d’un bien neuf destiné à la location (appartement, maison) dans un cadre fiscal incitatif. Il s’adresse tout particulièrement aux personnes désireuses de conjuguer investissement immobilier et baisse de l’impôt sur le revenu. 

Depuis 2014, Le dispositif fiscal Pinel a permis de relancer la vente de logements neufs aux investisseurs. Cela grâce aux avantages fiscaux qu’il engendre.

En effet, ce dispositif permet une réduction d’impôts sur les revenus en cas d’investissement immobilier locatif Pinel, si certains critères sont respectés. Il faut s’être engagé à louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans tout en respectant des plafonds de loyers et ressources pré-définis en fonction de la zone où se situe le logement .

Initialement prévu pour prendre fin le 31 décembre 2016, ce dispositif à été prolongé une année de plus jusqu’au 31 décembre 2017.

Pour bien comprendre son fonctionnement : voir ci-dessous

Quel intérêt y a t-il à réaliser un investissement immobilier bénéficiant du dispositif de la Loi Pinel ? Source www.loipinelgouv.org

  • Je réduis mes impôts.
  • Je deviens propriétaire sans apport à l’achat.
  • Je prépare ma retraite en constituant un capital.
  • Je génère des revenus grâce à une rente locative.
  • Je peux louer à mes parents ou mes enfants (ascendants et descendants).

Quels sont les avantages prévus par la Loi Pinel ?

Le principal avantage tient à la fiscalité puisque le taux  de réduction d’impôt peut atteindre 21%.

La réduction d’impôt est de 12 % du montant de l’investissement si le bien est loué sur 6 ans.
La réduction d’impôt est de 18 % du montant de l’investissement si le bien est loué sur 9 ans.
La réduction d’impôt est de 21% du montant de l’investissement si le bien est loué sur 12 ans.

La loi Pinel 2015 permet de faire 2 acquisitions maximum par an dans la double limite d’un investissement global de 300 000€ et d’un prix d’achat au m² de 5500€.

Comment bénéficier de ce dispositif ? Il est soumis au respect de conditions:

  • Mise en location pour une durée de 6,9 ou 12 ans.

  • Achat entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

  • Respect du plafonds de loyer

  • Respect du plafonds de ressources du locataire

  • Acheter un bien dans une zones éligible à la loi pinel

  • Un type de bien immobilier

Pour TOUT SAVOIR, reportez vous au site officiel du gouvernement : loipinelgouv.org

Comment appliquer ce dispositif au programme Le « NOGENT »

Réduction d’impôt – Pour les contribuables, le dispositif accorde une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient de l’acquisition, répartie sur  6, 9 ou 12 ans. Dans la limite d’un plafond fixé à 5 500 € par m² de surface habitable. Cette base, elle-même plafonnée, ne peut excéder 300 000 € par an. La loi Pinel accorde donc une réduction maximum de 36000€, 54 000€ ou 63000 € maximumc’est-à-dire 6000€ sur 6 ans et 9 ans, 5250€/an sur 12 ans. Les plafonds des niches fiscales s’appliquent.

Reportez-vous à l’exemple ci-dessous pour bien comprendre l’application de ce dispositif au cas du « NOGENT » qui cumule donc ces deux plafonds.

Comment fixer le loyer maximum ? Il est fixé par zone. Nogent sur Marne est situé en Zone A bis, soit un plafond de loyer maximum fixé à 16,82 €/m².

 Calcul de la surface pondérée

La surface prise en compte correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié de celle des annexes (caves, sous-sols, greniers aménageables, balcons, vérandas…), dans la limite de 8 m² par logement.

On multiplie ensuite le plafond de la zone par un coefficient (0,7 + 19 / surface pondérée) pour obtenir le loyer maximum au m² du logement. Il suffit alors de multiplier ce montant à la surface pondérée pour obtenir le loyer maximum autorisé par mois en Pinel.

 Exemple de calculs de loyers et de déductions fiscales 

Appartement  46,75m2  au 1er étage – 360.000€
Surface à prendre en compte : 46,75 + (11.55/2) = 52.525
Plafond de la zone A bis : 16,82€/m²
Loyer maximal : 16,82 X (0,7+19/52,525) X 52,525 = 938€.

La déduction fiscale applicable est calculée sur la base de 257.125€ (46,75 X 5.500€/m²), soit 46.283 sur 9 ans, 5.143€/an et 428€/mois.

Ces déductions fiscales sont soumises à l’application du plafond des niches fiscales.

 Plafond de ressources du locataire

Tous les ans, les plafonds sont revus par décret, pour l’année à venir, à partir du 1er janvier 2016 ils sont les suivants

– Les plafonds de loyer (on y ajoute un coefficient multiplicateur calculé au préalable)

Zone :

A Bis

Reste de la zone A

B1

B2

Plafond:

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

 

– Les plafonds de ressources:

 

Zone

A Bis

Reste de la zone A

B1

B2

Personne seule

36 999 €

36 993 €

30 151 €

27 136 €

Couple

55 287 €

55 287 €

40 265 €

36 238 €

Personnes seule ou couple ayant une personne à charge

72 476 €

79 606 €

48 422 €

52 611 €

Personnes seule ou couple ayant deux personnes à charge

86 531 €

94 240 €

68 766 €

61 890 €

Personnes seule ou couple ayant trois personnes à charge

102 955 €

94 240 €

68 766 €

61 890 €

Personnes seule ou couple ayant quatre personnes à charge

115 851 €

106 049 €

77 499 €

69 749 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 908 €

+ 11 816 €

+ 8 646 €

+ 7 780 €


Financement de votre projet immobilier – Le coup de pouce du nouveau prêt à taux zéro

FINANCEMENT
Depuis le 1er janvier, les primo-accédants ont reçu un encouragement supplémentaire à acheter grâce à des conditions de financement très avantageuses : le nouveau Prêt à Taux Zéro.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale.
Désormais, ce prêt finance 40% de l’achat d’une résidence principale dans le neuf contre 26% auparavant.
Il peut être complété par un crédit immobilier à un taux fixe, bénéficiant lui aussi de conditions exceptionnelles puisque le taux d’intérêt dépasse rarement 3%.
Les conditions de remboursement du Prêt à Taux Zéro sont elles aussi assouplies puisque le remboursement peut être différé sur 5, 10 ou 15 ans; ce qui donne une grande liberté aux acquéreurs.
Enfin, deux autres avantages : le plafond de revenus a été revu à la hausse de 1000 à 8000€ selon les profils et le crédit peut être transféré sous conditions pour l’achat d’un nouveau bien.
Pour Tout Savoir reportez vous au site du Ministère du Logement : www.territoires.gouv.fr/ptz ou contactez le 0 806 120 120.
Ce dispositif créée une nouvelle incitation pour les candidats à l’accession.

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